Terrain à bâtir
Un terrain aménagé : qu'est-ce que c'est ?
La définition d’un terrain aménagé (appelé « lotissement »)
Un terrain aménagé en lotissement est issu de la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. (L 442-1 code de l’urbanisme).
PRÉCISION : Il y a lotissement dès la 1ère division en vue de construire.
BON À SAVOIR : À la différence d’un terrain situé hors d’un secteur aménagé, l’acquéreur est sûr que le terrain situé en secteur aménagé est constructible, physiquement viabilisé et raccordé aux réseaux sans frais supplémentaires à prévoir.
La création d’un terrain aménagé
Un terrain viabilisé est un terrain qui est desservi par une voie d’accès et qui est raccordé aux différents réseaux : eau potable, électricité, téléphone, gaz (éventuellement), assainissement (éventuellement)…
Les documents, dans le cadre d’un permis d’aménager
Bien que facultatif, un règlement de lotissement est établi dans la plupart des opérations d’aménagement afin de renforcer les règles applicables aux constructions et de garantir un minimum d’unité architecturale et paysagère. Le contenu du règlement doit ne comporter que les règles d’urbanisme applicables à l’opération, notamment :
- les règles d’occupation et d’utilisation du sol sur les différents lots (surface de plancher maximum, emprise au sol, destination des constructions)
- les règles d’accès et de desserte
- les caractéristiques des terrains
- les règles d’implantation des constructions
- les règles relatives à l’édification des clôtures
- les règles de hauteur et d’aspect extérieur des constructions
- les règles de stationnement des véhicules
- les règles relatives aux espaces communs et plantations privées
BON À SAVOIR : Un règlement de lotissement est plus restrictif que le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la collectivité. En revanche, il ne peut pas autoriser ce que le PLU interdit. Ce règlement se substitue à la réglementation issue du PLU et est valable 10 ans à compter de l’obtention du permis d’aménager sans possibilité pour les colotis d’en demander le maintien.
Les participations financières
La venue de nouveaux habitants dans une commune nécessite des équipements d’accueil et de vie (assainissement, voies, écoles, services publics…). Ces équipements nécessitent un investissement pour la collectivité et sont financés par diverses taxes et participations.
La taxe d’aménagement (TA) :
Applicable aux constructions (y compris lors d’un nouveau permis de construire générant de la surface de plancher : abris piscine, extension de l’habitation), la taxe d’aménagement est exigible dans un délai de 12 et 24 mois à compter de l’obtention du permis de construire.
La taxe est composée de 3 parts (nationale affectée à l’archéologie préventive, départementale et communale ou intercommunale), chaque part étant instaurée par délibération de l’autorité locale.
MONTANT = valeur forfaitaire au m² x surface taxable (m²) x taux voté par la collectivité + part départementale + archéologie préventive 0,4 %
Consultez le site : www.logement.gouv.fr/calcul-de-la-taxe-d-amenagement-571
La participation pour l’assainissement collectif (PAC) :
En matière d’assainissement, plusieurs solutions sont possibles : selon le zonage prévu par les communes, les constructions pourront être raccordées au réseau collectif, ou être équipées d’un système d’assainissement individuel. C’est l’aménageur qui étudie ce volet assainissement en se rapprochant du concessionnaire du réseau sur la commune ou du SPANC (service public d’assainissement non collectif).
La redevance d’archéologie préventive (RAP) :
La redevance d’archéologie préventive est destinée à apporter les ressources nécessaires à l’exercice des missions de détection, de sauvegarde et de conservation du patrimoine archéologique. Mutualisée, elle permet de financer les diagnostics d’archéologie préventive. Elle constitue la part nationale de la taxe d’aménagement et est exigible en cas d’obtention d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager. Elle correspond à 0,4 % du coût de l’ensemble immobilier constitué par le rapport entre la surface fiscale de plancher de construction et la valeur fixée chaque année par m2 .
BON À SAVOIR : Si vous construisez sur un terrain aménagé, aucune des contributions (participations et taxes) qui ont déjà été mises à la charge de l’aménageur ne peuvent être réclamées à l’acquéreur. N’hésitez pas à vous faire préciser par un professionnel le montant des taxes restant à votre charge.
Les garanties
La responsabilité décennale
L’aménageur, par l’intermédiaire des entreprises qui ont exécuté le chantier, est soumis à la responsabilité décennale pour les ouvrages (voiries et réseaux divers) qu’il a réalisés ou fait réaliser. Elle ne concerne que les travaux de voirie et les réseaux divers de l’opération d’aménagement et non la partie privative du lot vendu en qualité de terrain à bâtir. Elle couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage et ceux rendant l’ouvrage impropre à sa destination.
La garantie des vices cachés pour le sol
En tant que professionnel, l’aménageur est tenu de la garantie des vices cachés de la chose vendue, qui la rendraient impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminueraient tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus (article 1641 du code civil).
Depuis le 1er janvier 2020, et en application de l’article 68 de la Loi ELAN, une étude de sol dite étude géotechnique est maintenant obligatoire pour toute vente de terrain à bâtir. En effet, tout vendeur d’un terrain constructible devra fournir une étude de sol de niveau G1PGC (selon norme NF P94-500 de novembre 2013), dans le but de prévenir l’acheteur sur l’existence d’éventuels risques de dégradation, de fissures, de mouvements de terrain dans les zones classées en aléa moyen ou fort de retrait gonflement des argiles et de préciser les principes généraux de construction sur la parcelle. Cette loi ELAN (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) votée en novembre 2018 a pour but d’encadrer juridiquement la prévention des risques liés à la sécheresse, la réhydratation des sols, le retrait gonflement des argiles…
Annexée à la promesse de vente ou à l’acte authentique, l’acheteur du terrain prévoyant la construction d’une maison individuelle doit exiger l’établissement préalable de cette étude géotechnique de type G1 PGC à la charge du vendeur. Cette étude de sol n’exonère pas les acquéreurs et leurs constructeurs de réaliser une étude de sols sur le lot acquis afin d’adapter la construction envisagée à la nature du sol.
BON À SAVOIR :
Attention, pendant la période de construction des maisons, si les équipements communs du lotissement sont endommagés par les camions ou le matériel des entrepreneurs qui construisent des maisons, chacun des colotis peut être tenu responsable.
- Le coloti est considéré comme responsable des dégradations et doit donc supporter le coût de la remise en état, charge à lui de se retourner contre son entrepreneur.
- Dans le cas où le coloti à l’origine des dégradations n’a pu être identifié, c’est l’association syndicale qui doit faire procéder aux réparations. Afin d’éviter les contestations, il peut être préconisé la mise en place d’un mandat d’intérêt commun géré par le notaire.
Certains aménageurs demandent le jour de la vente une « provision pour réparations de dégradations ». Consignée chez le notaire, elle est restituable en tout ou partie à l’issue de l’achèvement du chantier de construction de maison individuelle.
L'achat d'un terrain aménagé
BON À SAVOIR :
Acheter un terrain aménagé, c’est être sûr qu’il est constructible. L’acquéreur a par ailleurs la garantie qu’il est viabilisé et raccordé aux réseaux. Toutefois, l’acquéreur doit vérifier que :
- Son projet est compatible avec les règles d’urbanisme (PLU, règlement ou CCCT…) et les servitudes propres à l’opération.
- Les travaux susceptibles de lui être imposés (traitement des clôtures, plantations de végétaux, toitures, gestion des eaux pluviales…) correspondent bien à ses attentes et à ses goûts.
Cependant, même si le terrain est raccordé aux réseaux, l’acquéreur ne doit pas oublier de prévoir les branchements entre sa maison et les différents réseaux qui sont présents au droit du terrain (les « raccordements » privés). Cela génère un coût qu’il doit prendre en compte dans son budget. Ces frais peuvent être inclus dans le contrat de construction : l’acquéreur devra s’en assurer auprès du professionnel.
La signature de l’avant-contrat
Important : à des fins de protection de l’acquéreur particulier, la signature de l’avant contrat ne peut jamais intervenir, sous peine de nullité, avant l’obtention du permis d’aménager. Il en va différemment dans les « lotissements » soumis à déclaration préalable.
Le contenu de l’avant-contrat
Il doit indiquer la contenance du lot réservé, sa délimitation, son prix et son délai de livraison. La promesse de vente doit indiquer que le permis d’aménager, et le cahier des charges s’il existe, ont été remis à l’acquéreur.
Il est conseillé à l’acquéreur de prévoir des conditions suspensives : obtention des prêts, purge des droits de préemption, opération d’archéologie préventive…
Une indemnité d’immobilisation représentant 5 % maximum du prix de vente peut être demandée à la signature de la promesse de vente. En cas de compromis, ce montant peut atteindre 10 %.
Le bornage est une opération par laquelle les propriétaires de terrains contigus s’entendent pour reconnaître la limite commune de leurs propriétés respectives. Dans une opération d’aménagement, tous les terrains sont vendus bornés, avec une garantie de contenance.
Les documents annexes obligatoires
- État des risques naturels, miniers et technologiques (annexés tant à la promesse de vente qu’à l’acte authentique de vente
- Dans le cadre d’un permis d’aménager : le permis d’aménager, le règlement de lotissement et le cahier des charges s’ils existent.
- Dans le cadre d’une ZAC : le CCCT obligatoire. Ce document prévu et organisé par l’article L. 311-6 du Code de l’urbanisme, est également annexé à l’acte authentique de vente. Il indique le nombre de mètres carrés de surface de plancher constructible affecté à la construction sur la parcelle cédée. Le CCCT, ou une de ses annexes, peut en outre fixer des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales particulières, imposées pour la durée de la réalisation de la zone.
- L’attestation de surface de plancher constructible affectée à la parcelle. Ce document est exigé dans la demande de permis de construire déposé par l’acquéreur.
Comme exposé lors de la signature de l’avant contrat et pour information, les aménageurs s’engagent à fournir une étude de sol sur l’emprise des voies et espaces communs de l’opération d’aménagement. Cette étude permet à l’aménageur d’exécuter son obligation d’information quant à la nature du sol et d’aviser les acquéreurs de la nécessité de procéder à une étude de sol spécifique sur leur parcelle afin d’adapter leur construction à la nature du terrain. Dans tous les cas, la définition des fondations et la responsabilité qui en découle pour la construction relève du constructeur. Si cette étude spécifique révèle un surcout pour l’acquéreur, ce dernier aura la faculté de se rétracter.
L’acte authentique de vente
Dès que toutes les conditions de la vente sont réunies, l’acte authentique de vente peut être conclu devant notaire. L’acquéreur peut souhaiter se faire accompagner par son notaire. Les honoraires seront alors partagés par les deux notaires. La mention du descriptif résultant du bornage du terrain doit être inscrite dans l’acte. Le notaire garde un original (la minute). Il remet ultérieurement une copie à l’acquéreur, qui constituera son titre de propriété et qu’il devra conserver précieusement.
L’acquéreur s’acquitte du prix (hors éventuel acompte versé à la signature), des frais notariés, et éventuellement des frais annexes à la signature de l’acte authentique. Il verse une participation au fonds de roulement pour la future ASL et/ou une provision pour les éventuelles dégradations. Ces sommes sont versées le jour de l’acte et consignées chez le notaire.